Kamis, 05 Mei 2011

Studi Kelayakan Bisnis

Studi Kelayakan Bisnis / Proyek
Pokok Bahasan
u Pendahuluan & desain study kelayakan proyek
u Aspek pasar, metode dan strategi optimasi marketing mix
u Aspek biaya dan operasi proyek (analisa prudential)
u Aspek teknis & alat analisis aspek (studi kasus lokasi)
u Aspek manajemen pembangunan & operasi proyek
u Aspek keuangan, sumber dana, resiko dan investasi
u Aspek yuridis/ hukum (jenis data dan sumber data)
u Aspek ekonomi dan analisa ekonomi dan studi kasus
u Proposal studi kelayakan usaha

Definisi
Proyek Dalam Pengertian Yang Umum Diartikan Sebagai Suatu Kegiatan Yang Pelaksanaannya Dilakukan Melalui Rangkaian Sub-Sub Kegiatan  Yang Saling Berkaitan  Dan  Dibatasi  0leh  Waktu  Dan Anggaran/Budget Tertentu Yang  Hasil/Output Atau Manfaatnya Diusahakan Sesuai  Dengan Tujuan Dan Perencanaan Dari  Proyek Tersebut.
Atau definisi lainnya :
Proyek merupakan suatu keseluruhan aktivitas yang menggunakan berbagai sumber daya untuk mendapatkan manfaat (benefit), dimana waktu sebagai ukuran efisensi aktivitas tersebut
Atau definisi lainnya :
Proyek merupakan  suatu aktivitas dimana dikeluarkan dana (uang) dengan harapan – harapan untuk mendapatkan hasil (returns) dimasa yang akan datang, dimana aktivitas tersebut dapat direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan sebagai suatu unit usaha

Aktivitas proyek dicirikan oleh adanya : 
A.      Suatu tujuan (objective)
B.   Suatu titik mulai (starting point) dan suatu titik akhir (ending point)
C.   Biaya – biaya maupun hasilnya yang dapat diukur dan dikalkulasi, serta dievaluasi.
Dalam konteks definisi-definisi tersebut di atas, maka suatu proyek dapat dilaksanakan atau dibangun sebagai  :
A.   Suatu rangkaian yang tidak   terpisahkan        dari kegiatan suatu unit usaha / perusahaan secara   keseluruhan.  Dengan demikian  pembiayaan dari       pembangunannya  harus terukur karena akan  beban dari  perjalanan  perusahaan tersebut.
B.   Dilain pihak proyek dapat juga  berupa pembangunan fasilitas atau utilitas  yang berfungsi untuk  kepentingan  publik, misal jalan,  jembatan, bangunan irigasi, gedung  olahraga dan sebagainya baik yang dibiayai oleh anggaran negara  ataupun swasta, sehingga dalam hal  ini akurasinya  diukur dari efisiensi  pembangunan fisiknya pada waktu  yang telah direncanakan, dan diperoleh dan dirasakan benefitnya dalam jangka panjang oleh penggunanya.

PEDOMAN UMUM DALAM SUATU KEGIATAN PROYEK ADALAH:
“DOING THE RIGHT THINGS (EFFICIENT)”  k “DOING THINGS RIGHT (EFFECTIVE)”

Pedoman tersebut memberikan sinyal banyaknya kegiatan yang harus dilakukan dalam suatu pembangunan proyek, tetapi sumber daya yang tersedia terutama pendanaan sangat terbatas, kondisi tersebut memberikan gambaran bahwa unsur pengendalian dan pengawasan yang berhubungan dengan penggunaan dana sangat penting diperhatikan. 

Contoh kegiatan proyek
A.      Perusahaan konstruksi yang sedang membangun atau membentangkan jalan tol harus menyelesaikan puluhan sub-kegiatan yang saling terkait dan memakan biaya besar
B.      Proyek introduksi bibit unggul yang diproduksi  east west indonesia di lapangan harus dipersiapkan melalui berbagai sub kegiatan yang tepat untuk menghadapi berbagai kendala di lapangan, seperti aklimatisasi, gangguan parasit, hujan, predator, kontaminasi bibit lokal, panasnya matahari, kesesuaian jenis tanah, dsb.
C.      Perusahaan pengapalan avondale di new orleans, membutuhkan ribuan sub-kegiatan dalam pembangunan kapal penyeret antar samudra.
D.      Pembangunan konstruksi dan pemasangan mesin beserta instalasi dari pabrik industri kamar beku (cold storage) amal wahana di medan harus dilakukan secara hati-hati agar pada saat pabrik tersebut peroperasi, kamar beku tersebut  tetap dapat memberikan kualitas udang beku dengan standar ekspor.

Contoh-contoh tersebut di atas sedikitnya dapat menggambarkan keadaan pembangunan suatu proyek yang terkait dengan nilai strategis berbasis waktu dan adanya tuntutan kualitas yang berkesinambungan, dan diperlukannya pemahaman yang mendalam mengenai apa yang sedang dikerjakan
Dalam hubungan tersebut  di  atas, maka pengelola proyek perlu memahami masalah yg sering dihadapi, yaitu besarnya realisasi total biaya proyek (total project cost-tpc) yang direncanakan; artinya dapat saja terjadi cost over run (diatas biaya yang sudah direncanakan dalam tpc) dimana hal tersebut terjadi, antara lain  :
A. Perencanaan proyek yang  buruk, 
B. Penundaan yang tidak perlu,
C. Buruknya penjadwalan,
D. Buruknya pengawasan/pengendalian,
E. Serta lainnya.

Terjadinya cost over run dalam pembangunan proyek  telah membuktikan gambaran  kompleksitas dari pembangunan proyek. Kondisi cost under run (sesuai tpc atau dibawah tpc),  adalah yang diharapkan.

TRIPLE CONTRAINTS
Dalam pelaksanaan pembangunan suatu proyek, maka manajemen selalu dihadapkan kepada tiga hal penting yang sering menentukan keberhasilan suatu proyek yang dikenal sebagai, triple contraints, yaitu:
1.  Jadwal atau waktu pembangunan proyek
2.  Mutu yang berhubungan dengan kinerja
3.  Anggaran/budget atau total project cost

KOMPLEKSITAS PROYEK
Kompleksitas proyek, seperti yang sudah disinggung di atas,  pada dasarnya berhubungan dengan banyaknya kegiatan dan sub-kegiatan yang saling berkaitan ataupun berbarengan dalam pelaksanaannya, sehingga menjadi kompleks dalam aplikasinya di lapangan, akibatnya jika pengendaliannya tidak terencana dengan baik, maka akan mengganggu pembiayaan proyek tersebut

II. BIAYA DAN INVESTASI PROYEK

u Memahami pengertian biaya proyek
u Konsep biaya proyek
u Jenis investasi proyek
u Pengertian total project cost (tpc)

KONSEP BIAYA DAN INVESTASI PROYEK
BIAYA PROYEK Secara Umum Merupakan SUATU PERKIRAAN BIAYA Atau COST DALAM SATUAN UANG YANG DIPERLUKAN UNTUK SUATU KEGIATAN PROYEK TERTENTU ATAU PROYEK SECARA KESELURUHAN YANG TERKAIT DENGAN KEGIATAN SUATU UNIT USAHA, DIMANA DALAM HAL INI BIAYA TERKAIT DENGAN SUATU TIME PHASED (WAKTU).

JIKA PENGERTIAN BIAYA PROYEK TERSEBUT SECARA KHUSUS DIKAITKAN DENGAN SUATU
INVESTASI BISNIS, MAKA INVESTASI DALAM HAL INI MERUPAKAN KEGIATAN PEMBIAYAAN SUATU PROYEK USAHA BAIK DI SEKTOR INDUSTRI, PERTANIAN, DAN JASA/ PERDAGANGAN DAN LAINNYA, DIMANA PEMBIAYAAN TERSEBUT DIDASARKAN KEAPADA ADANYA SUATU KELAYAKAN PROYEK (PROJECT FEASIBILITY) YANG RINCI, AKURAT DAN TERUKUR, DIMANA PROYEK TERSEBUT DINILAI  FEASIBLE DAN BANKABLE.

Dalam hubungan tersebut di atas, maka jika dikaitkan dengan pengertian investasi tersebut di atas, maka dalam pengertian biaya tersebut terdapat unsur pengorbanan atau pengeluaran untuk suatu harapan di masa yang akan datang, dalam hal ini terjadi TIME VALUE OF MONEY.
Oleh karenanya secara umum terdapat dua faktor yang terlibat dalam suatu investasi pembiayaan proyek secara keseluruhan, yaitu waktu dan resiko,
 a.   Dimana pada jenis pembiayaan proyek  tertentu faktor waktu akan lebih berperan  misal Pembangunan proyek untuk  kepentingan umum atau publik seperti jalan),
b.      Sementara pada jenis pembiayaan proyek  yang lain faktor resiko lebih dominan (misal pembiayaan proyek untuk pembangunan  suatu unit usaha)

JENIS INVESTASI PROYEK

PADA DASARNYA TERDAPAT DUA JENIS INVESTASI, YAITU:
A.    INVESTASI FINANSIAL
Bila investasi dilakukan dengan menyimpan uang atau sumber daya yang dimilikinya dalam bentuk-bentuk instrumen keuangan seperti saham, obligasi dan lainnya yang sejenis.
B.    INVESTASI NYATA
Bila investasi diwujudkan dalam benda-benda (ASET) yg bersifat nyata seperti pabrik, peralatan produksi, tanah, jalan, jembatan, irigasi dan  sejenis, atau secara keseluruhan dalam suatu kegiatan usaha.

u Dalam hal pembiayaan proyek tersebut, maka perlu dilakukan analisa ekonomi teknik untuk mengevaluasi atau membandingkan berbagai alternatif proyek berdasarkan performansi finansial dari masing-masing alternatif, dimana proses perbandingan ini akan melibatkan berbagai konsep dan terminologi biaya.
u Pemahaman tentang konsep dan terminologi biaya akan sangat membantu dalam memahami cara-cara mengukur efektivitas ekonomi dari pembiayaan suatu alternatif investasi proyek.
u Biaya yang akan atau harus dikeluarkan untuk suatu pembiayaan proyek diperhitungkan sebagai suatu pembiayaan pada masa yang akan datang (future financing), dimana masa yang datang diasumsikan selalu mengandung unsur ketidakpastian atau resiko, sehingga manajemen proyek atau unit usaha harus berusaha meminimalkan terjadinya resiko tersebut.
u Di lain pihak keputusan untuk membiayai suatu proyek atau unit usaha tertentu akan memunculkan hilangnya kesempatan untuk membiayai proyek lainnya.
u Biaya yang diperhitungkan dari hilangnya kesempatan melakukan investasi pada alternatif investasi lain karena telah memutuskan untuk memilih suatu alternatif tertentu disebut pembiayaan atau biaya kesempatan (opportunity cost / financing).
u Atas kondisi tersebut di atas, maka pemilik proyek atau manajemen unit usaha akan mencari berbagai sumber pembiayaan yang dapat membantu meminimalkan adanya risiko akibat ketidakpastian tersebut di atas, misal :
  1. Mencari pembiayaan dengan bunga rendah,
B.      Memperbesar modal sendiri, 
  1. Menggunakan asuransi,
D.      Melakukan joint financing dan sebagainya.

TOTAL PROJECT COST
Dalam hubungannya dengan pembiayaan atau investasi tersebut , maka dikenal pengertian total project cost (tpc) yang merupakan kalkulasi biaya total yang diperlukan untuk membangun dan atau mengembangkan suatu kegiatan proyek dan atau usaha berdasarkan batasan waktu tertentu dimana secara keseluruhannya terbagi atas :
1.       Tangible investment cost
        Bangunan (termasuk biaya konstruksinya), mesin (termasuk biaya pengadaan dan pemasangan), peralatan teknis, tanah, alat transportasi, peralatan kantor, dan lainnya yang bersifat nyata.
2.       Intangible investment cost
        Feasibility study, Pra Operating Cost, Perijinan, Legalitas dan lainnya yang sejenis yang bersifat tidak nyata.
3.       Working capital cost
        Cash Minimum, Raw Material, Overhead Cost, Biaya Buruh Langsung, Biaya Administrasi dan Gaji, biaya penjualan dan lainnya yang terkait

DEPRESIASI & AMORTISASI
u Semua unsur investasi tetap akan mengalami penyusutan baik yang bersifat tangible melalui depresiasi, maupun yang bersifat intangible melalui amortisasi. Dalam hal ini dikecualikan tanah yang tidak disusutkan (diakui nilainya akan naik terus), tetapi jika tanah tersebut mengalami rehabilitasi, misal bekas tanah galian, tanah pertambakan dan lainnya, maka biaya rehabilitasinya tetap disusutkan/depresiasi.

III. ANALISA PRUDENTIAL DALAM PEMBIAYAAN PROYEK

Prinsip prudential dalam pembiayaan proyek  :
A.      Dana dan faktor – faktor produksi  lainnya yang ditanamkan terbatas dan mahal
      B. Adanya perbedaan karakteristik antara proyek yang bersifat baru dan 
perluasan.

Melalui pembiayan atau investasi suatu proyek  diharapkan manfaat yang layak dikemudian hari, baik berupa manfaat keuangan misalnya laba, maupun non keuangan seperti kesempatan kerja, penggunaan bahan baku dalam negeri, kelancaran transportasi, kelancaran irigasi, peningkatan devisa, perolehan pajak, peningkatan kompetensi  dan sebagainya.

Faktor produksi terbatas dan mahal tersebut dapat berupa :
u Dana modal baik dari dalam maupun luar negeri.
u Tenaga ahli dan tenaga kerja.
u Bahan baku dan sejenisnya.
u Tanah, dsb
u
Proyek dan kegiatan investasinya pada dasarnya dapat dikembangkan oleh : perorangan, perseroan terbatas, bank, lembaga keuangan lainnya, lembaga pemerintah.

Dalam prakteknya tidak semua proyek tersebut memberikan menfaat atau harapan sesuai dengan yang direncanakan, adakalanya sebelum dioperasikan atau dikomersialkan, telah tamat riwayatnya. 

Beberapa hal yang menyebabkan proyek tidak berjalan semestinya selama masa pembangunan (during construction), antara lain :
1.    Kurang dikuasainya persyaratan teknis proyek.
2.    Tenaga manajemen kurang jujur dan atau tidak akhli, juga kurang bertanggungjawab.
3.       Rencana pembangunan dan desain teknis kurang matang.
4.       Kesalahan dalam penetuan bahan baku, peralatan dan tenaga ahli.
5.       Cost over run (biaya meningkat di atas yang direncanakan).
6.       Faktor eksternal yang tidak dapat dikontrol, misal perubahan ekonomi dan kebijakan pemerintah.
7.       Adanya bencana alam
8.       Dan lainnya.

Proyek yang melewati masa pembangunan dengan lancar, tetapi tidak lancar selama masa komersialnya, antara lain dikarenakan :
1.       Pemasaran tidak berjalan lancar.
2.       Kesulitan pengadaan bahan baku dan bahan pembantu.
3.       Harga bahan baku dan pembantu naik diatas yang direncanakan.
4.       Kesulitan pengadaan dana untuk modal kerja.
5.       Proyek tidak beroperasi secara ekonomis, karena  kapasitas terpasang lebih tinggi atau lebih rendah dari yang semestinya.
6.    Proyek tidak mampu merekrut tenaga yang sesuai dengan klasifikasi proyek.
7.    Dibangun dengan spesifikasi yang tidak sesuai dengan yang direncanakan
8.    Hubungan kerja diantara pimpinan dan karyawan tidak baik.
9.    Keuntungan yang diperoleh tidak layak
10. Dan lainnya

Berdasarkan gambaran tersebut di atas, maka untuk menghindari atau mengurangi terjadinya kegagalan yang akan merugikan investor, maka suatu evaluasi yang prudential / hati – hati,  mendalam dan akurat perlu dilakukan dan ditampilkan dalam suatu proposal yang menyeluruh.

Dengan mengevaluasi rencana investasi secara hati-hati dan mendalam, maka investor termasuk kreditor akan mendapatkan gambaran mengenai hambatan apa saja yang mungkin timbul dikemudian hari, serta seberapa jauh hambatan tersebut dapat diatasi.
Evaluasi atas proyek dan rencana investasi akan memberikan gambaran seberapa jauh rencana investasi pada satu proyek tertentu dapat dipertanggungjawabkan dari berbagai macam segi.

Secara profesional, evaluasi atas suatu proyek dapat dilakukan dalam dua tahap :
1. TAHAP EVALUASI PENDAHULUAN/PRA KELAYAKAN
a.       Apakah gagasan proyek memerlukan penelitian lebih lanjut ?
b.      Apakah gagasan proyek hanya  khayalan biasa sehingga sebaiknya  dibatalkan saja ?
c.       Apakah gagasan proyek sudah sangat diyakini, sehingga keputusan investasi sudah dapat dilakukan ?
d.      Apakah terdapat hal-hal yang masih meragukan, sehingga masih diperlukan studi pendukung untuk menjernihkan keraguan tersebut ?
2.    TAHAP STUDI KELAYAKAN
a.       Saran bahwa proyek layak untuk dibiayai.
b.      Keputusan pemrakarsa proyek dan kreditor atau investor lainnya untuk memutuskan apakah investasi jadi dilakukan ?
c.       Studi kelayakan baru dapat dilakukan setelah melewati evaluasi pendahuluan
Perbedaan prinsip proposal proyek dalam tahap evaluasi pendahuluan/pra kelayakan dan studi kelayakan terletak pada titik berat dan kedalaman penelitian, di mana dalam studi kelayakan seluruh aspek yang terkait (pemasaran, teknis produksi/operasi, manajemen dan keuangan/ekonomi) dan legalitas proyek/perusahaan diteliti dan dibahas secara mendalam, sedangkan pada tahapan evaluasi pendahuluan terbatas pada aspek pemasaran atau manfaatnya bagi pengguna hasil proyek tersebut.
Untuk mendukung evaluasi atas suatu proyek, sering juga dilakukan penelitian/riset pendukung, antara lain :
1.       Riset pasar.
2.       Riset bahan baku dan bahan pembantu.
3.       Riset laboratoris.
4.       Riset lokasi proyek.
5.       Riset skala ekonomi proyek.
6.       Riset mesin dan peralatan teknis
7.       Lainnya                
IV. ANALISIS KEPUTUSAN
ž  Analisis keputusan yang berhubungan dengan investasi (investment decision)
ž  Analisis keputusan yang berhubungan dengan pendanaan (financial decision)
Dalam hal yang berhubungan dengan kegiatan pembangunan proyek dalam pengertian di atas, maka perlu dilakukan dua hal penting yang saling berbeda dalam pengambilan keputusannya, yaitu:
1.    Analisis Keputusan Investasi (Investment Decision)
Pada dasarnya berhubungan dengan kelayakan investasi pada suatu proyek atau pengembangan suatu usaha tertentu, dimana dalam hal ini keputusan diambil berdasarkan kelayakan teknis dan kelayakan ekonomis
2.    Analisis Keputusan Pendanaan (Financial Decision)
Berhubungan dengan evaluasi penempatan dana dalam suatu proyek yang dinilai telah layak secara teknis dan ekonomis, didasarkan kalkulasi :
a.    kemungkinan return (profit atau benefit) yang diperoleh
b. kemungkinan risiko yang akan terjadi bagi penyandang dana/investor  yang            bersangkutan

Namun dalam pelaksanaannya, memisahkan dua keputusan tersebut sebagai bagian-bagian tersendiri sudah tidak dapat dilakukan lagi, mengingat hubungannya dengan cost of capital atau biaya modal. Oleh karenanya keputusan investasi tetap harus dikaitan dengan keputusan pendanaan, yang merupakan suatu kenyataan yang justru dialami dalam dunia usaha atau implementasi proyek.
Persoalan pendanaan umumnya sangat kompleks, dimana pemilik perusahaan /pemilik proyek atau penyandang dana, selain harus mengupayakan agar arus pengembalian atau tingkat keuntungan minimal tidak mengubah atau menurunkan nilai (harga pasar saham ) perusahaan atau nilai proyek,  juga diperlukan persiapan yang seksama dari segi teknis maupun administrasi.
Sangat perlu disadari bahwa upaya mendapatkan dana melibatkan banyak kegiatan mulai dari mencari dan memilih sumber dana, persyaratan yang diminta, menghitung arus pengembalian, menyusun struktur pendanaan  yang optimal, serta melakukan negosiasi dengan calon penyandang dana.
Pemilihan pola pendanaan mencerminkan tujuan serta kepentingan spesifik pemilik setelah mempertimbangkan berbagai faktor yang sedang dihadapi (misal perolehan deviden), dan bagi penyandang dana yang penting dana dapat kembali sesuai perjanjian (jika pinjaman). Hal ini juga mengindikasikan perlu dilakukannya pengelolaan sebagaimana mestinya.
Letak keterkaitan antara keputusan investasi dan pendanaan timbul dari pertanyaan, apakah proyek tersebut dapat menjanjikan tingkat pengembalian/keuntungan melebihi biaya modal yang digunakan?
Proyek hanya akan dijalankan jika memenuhi salah satu syarat penting, yaitu tingkat keuntungan diperkirakan melebihi biaya modal (cost of capital-coc).
Mekanisme hubungan antara tingkat keuntungan dengan biaya modal adalah penggunaan angka biaya modal untuk arus diskonto  pada kriteria seleksi (misalnya ), dimana besarnya arus diskonto disamakan dengan angka biaya modal, dengan cara ini akan terlihat apakah dengan menggunakan angka tersebut, proyek menarik atau tidak untuk diterima.
Adalah suatu kenyataan bahwa penyandang dana akan selalu memilih investasi yang menjanjikan tingkat keuntungan yang lebih besar dari biaya modal.
Proyek-proyek besar memerlukan biaya besar dengan melibatkan lebih dari satu sumber pendanaan, dimana untuk memperhitungkan biaya modal digunakan angka biaya modal rata-rata  tertimbang atau weight average cost of capital.
Dilain pihak untuk mengkaji arus pengembalian atau tingkat keuntungan, maka dapat digunakan parameter yang disebut arus pengembalian minimal yang menarik (Minimun Attractive Rate of Return --- MARR), yang diinginkan harus lebih besar dari COC (Cost Of Capital) dan parameter/analisa lainnya yang terkait.

V. SUMBER DAN MACAM PENDANAAN PROYEK, SERTA ANALISIS PENDANAANNYA

Sumber dan macam pendanaan proyek
u Sumber dana internal (modal sendiri dan laba ditahan)
u Sumber dana eksternal (antara lain pinjaman/hutang)
u Sumber yang bersifat subsidi
u Dan lainnya

SUMBER DANA INTERNAL
1.  Modal
      A.      Modal sendiri (saham atau equity)

 Dapat diperoleh melalui penyetoran modal sendiri (saham) untuk proyek/perusahaan baru, atau untuk perusahaan/proyek yang sudah berjalan, berupa penambahan setoran saham jika masih tersisa saham yang belum disetor dari pemegang saham lama, artinya masih terdapat portepel dalam neraca perusahaan tersebut.
Dilain pihak perusahaan dapat juga melakukan penjualan saham yang baru diterbitkan, atau juga melalui dilusi, dimana saham yang didapat dari setoran saham atau penjualan penerbitan saham baru tersebut dapat dipakai untuk membiayai proyek.  Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja ekonomi perusahan yang bersangkutan.

Saham tersebut dibagi atas:
1).  Saham Preferen
2).  Saham Biasa (Common Stock)

u Saham preferen --- bukan pemilik perusahaan yang sesungguhnya, tapi hanya sebagai investor, karena perusahaan yang menerbitkan tidak memberikan hak kepemilikan.
Saham preferen atau surat berharga hibrida atau campuran memiliki banyak kesamaan dengan baik dengan saham biasa maupun obligasi.
Kesamaan dengan saham biasa : tidak memiliki waktu jatuh tempo, jika deviden tidak dibayarkan tidak ada resiko dipailitkan oleh pemilik saham tersebut, pemabayaran deviden tidak akan mengurangi besarnya kewajiban pembayaran pajak.
Kesamaan dengan obligasi : mengenai jumlah devidennya yang ditentukan setiap saat.
Sifat umum saham preferen :
A.      Hak untuk menerima lebih dulu terhadap pendapatan dan aktiva
B.      Sifat kumulatif
C.      Hak memberikan suara pada keadaan khusus
D.      Dapat dikonversikan/ditukar menjadi saham biasa
u Keuntungan pendanaan melalui saham preferen :
A.      Tidak akan dipailitkan, apabila devidennya belum dibayarkan
B.      Tidak memiliki hak suara, sehingga tidak menambah kompleksitas perusahaan
C.      Dapat dibeli dengan memanfaatkan suku bunga rendah di pasar, dengan demikian biaya tetap berupa deviden yang semula harus dibayar dengan bunga tinggi dapat dihentikan
u Kerugiannya :
 adanya deviden yang ditentukan secara tetap dan secara kumulatif harus dibayar, karenanya jika likuiditas perusahaan sedang dalam keadaan tidak baik maka kewajiban membayar deviden kumulatif ini akan lebih memberatkan keadaan likuiditas perusahaan.

u Saham biasa --- adalah pemilik perusahaan dalam arti yang sesungguhnya, yaitu sebanyak jumlah saham yang dimilikinya dalam perusahaan tersebut.

Saham biasa tidak memiliki jangka waktu jatuh tempo, tidak memiliki batas atas pembayaran deviden, dan apabila perusahaan pailit, maka pemilik saham tidak dapat menuntut haknya sebelum hak pemilik obligasi dan pemilik saham preferen dipenuhi.

Sifat umum saham biasa :
A.      Hak suara
B.      Hak didahulukan untuk mempertahankan kepemilikannya (pre-empetive rights)
C.      Tanggung jawab terbatas
u Keuntungan pendanaan dengan saham biasa :
A.      Tidak diwajibkan  membayar deviden setiap tahun
B.      Tidak harus menyediakan dana untuk membelikembali/ melunasi saham yang diterbitkannya
C.      Memperkuat struktur modal, sehingga fleksibilitas perusahaan lebih banyak
u Kerugiannya :
A.      Harus patuh pada keputusan rups, misal harus membayar deviden
B.      Perusahaan bisa saja menerbitkan saham baru kepada pemilik saham baru, apabila pemilik saham lama tidak ingin mempertahankan komposisi kepemilikannya.
Penarikan dana jangka panjang melalui penerbitan saham dilakukan dengan tiga cara sebagai berikut :
A. Cara i, penawaran kepada umum/publik (public issue), yang terbagi lagi atas :
     a1.penawaran dengan komitmen penjaminan (full commitment)
     a2.penawaran usaha terbaik (best effort)
B. Cara ii, penawaran kepada pemilik saham lama (rights issue)
C. Cara iii, penawaran kepada pembeli terbatas (private placement)

B.      MODAL DARI USAHA (LABA DITAHAN / RETAINED EARNING)
Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained earning dari perusahan.       Dengan demikian perusahaan menggali dana dari dalam perusahaan sendiri, dan       merupakan sumber penting untuk pendanaan proyek mengingat resiko COC-nya kecil.

Sebagai salah satu sumber dana internal, maka laba ditahan (returned earning) berperan sangat penting dalam pembiayaan proyek usaha yang sudah berjalan, dimana akumulasi laba ditahan yang terus meningkat sepanjang tahun akan memberikan tingkat kesehatan yang semakin baik, artinya perusahaan berjalan lancar sehingga dapat memberikan laba yang signifikan terhadap struktur modal.

Sumber dana eksternal, terbagi atas :
1.       YANG BERSIFAT LANGSUNG,
Misal kredit spontan dari pemasok, pinjaman perorangn ataupun perusahan, dan juga dari pemerintah.
2.       YANG BERSIFAT TIDAK LANGSUNG,
Misal dari lembaga intermediasi seperti bank dan lembaga keuangan lainnya, selain pasar modal dan pasar uang; dimana pendanaan untuk   lembaga-lembaga tersebut dapat berasal dari pemasok dana, perorangan, perusahaan, maupun pemerintah sendiri.
Sumber dana eksternal dari sisi jangka waktu dibagi atas :
A.      SUMBER DANA JANGKA PENDEK
B.      SUMBER DANA JANGKA PANJANG

A.   SUMBER DANA JANGKA PENDEK :
1.       YANG LANGSUNG,
A.      DARI PEMASOK
Berupa hutang usaha (account payable- a/p),  dimana pemasok memberikan kelonggaran waktu kepada perusahaan untuk pembayaran pembelian material, kunci dasarnya adalah trust dari pemasok, harus diimbangi pembayaran yang tepat waktu dari perusahaan, harus diperhatikan bahwa keterlambatan mengurangi trust dan mungkin mendapat denda.
B.      DARI PEMERINTAH
Dalam bentuk pajak yang dapat ditunda pembayarannya sampai batas waktu tertentu, keterlambatan dapat juga mendapat denda atau penalti.
C.      DARI PERORANGAN ATAU PERUSAHAAN
Yang dapat meminjamkan pendanaan jangka pendek dengan persyaratan tertentu, yang biasanya cukup berat bebannya, sumber ini dikenal sebagai rentenir atau lintah darat.

2.       YANG TIDAK LANGSUNG
a.       DARI BANK,
Dengan persyaratan tertentu, seperti kepercayaan, analisis 5 c’s (character, capacity, collateral, capital, dan condition);
Biasanya ada 3 macam jenis pinjaman :
A.1. Pinjaman transaksi
Pinjaman yang diberikan hanya untuk kepentingan satu transaksi saja, setelah transaksi selesai, maka langsung dibayar lunas. Dapat juga dipakai untuk nasabah baru sebagai test case pinjaman berikutnya.
A.2. Pinjaman modal kerja
Pinjaman yang dipergunakan oleh perusahaan dalam membiayai kebutuhan modal kerja yang tidak cukup untuk melakukan kegiatan operasional, dimana pembayarannya tergantung kepada proyeksi kegiatan operasional perusahaan peminjam.
A.3. Pinjaman berputar (revolving credit)
Pinjaman dari bank dengan komitmen resmi untuk menambah atau memberi pinjaman sampai jumlah tertentu, sebagai imbalan atas komitmen tersebut, maka peminjam diwajibkan membayar biaya komitmen (commitment fee) atas jumlah pinjaman yang belum ditarik atau digunakan, karena  beban bunga hanya dikenakan bagi dana yang ditarik saja.
Dalam prakteknya, bank dapat menentukan batas kredit (line of credits) yang merupakan  batas jumlah pinjaman yang dijanjikan oleh bank yang akan diberikan kepada perusahaan selama periode satu tahun, tetapi tetap akan ditinjau kembali oleh bank secara berkala, tergantung kepada kredibilitas dan kinerja keuangan yang dimiliki perusahaan peminjam serta kebutuhan akan pinjamannya, pinjaman dari bank mensyaratkan adanya jaminan yang nilainya dapat 150 % dari nilai pinjaman dan akan diikat secara yuridis dengan ketentuan yang terkait didalamnya.
b.      DARI PASAR UANG
Alternatif sumber dana jangka pendek terutama  bagi perusahaan besar yang memiliki kredibilitas tinggi.
    
Perusahaan besar membutuhkan pinjaman dengan menerbitkan surat berharga (commercial papers) yang berjangka pendek dan dapat dinegosiasikan, tanpa jaminan, dan dijual di pasar uang.
 perusahaan-perusahaan yang membeli surat berharga  yang diterbitkan perusahaan besar tersebut selanjutnya akan menjualnya lagi kepada para investor lainnya di pasar uang dengan imbalan suatu komisi.
Untuk mendorong investor membeli surat berharga, perusahaan besar tersebut mendapat dukungan dari bank berbentuk stand-by letter of credit atau bank guarantee yang akan menjamin investor bahwa pada saat surat berharga itu jatuh tempo, uang untuk membayar pinjaman akan tersedia.
Biaya menerbitkan surat berharga untuk dijual di pasar uang pada umumnya relatif lebih murah dan lebih fleksibel bila dibandingkan dengan bunga pinjaman dari bank, tapi hanya perusahaan besar yang kredibel yang dapat memanfaatkan sumber dana dari pasar uang tersebut.

c.       DARI LEMBAGA PEGADAIAN(MORTGATE FUND),
Meminjam dana dengan jaminan barang (termasuk kendaraan roda empat) dengan tingkat bunga tertentu dan dikenakan denda jika terlambat dilunasi, dimana setiap perpanjangan sebaiknya dikomunikasikan terlebih dahulu.

B.      SUMBER DANA JANGKA PANJANG :
1.       DARI BANK,
1.a. Pinjaman di atas satu tahun,
1.b. Tingkat bunga lebih besar dari jangka pendek dan floating,
1.c. Dibutuhkan dibutuhkan  jaminan misal dengan nilai 150 % dari nilai   pinjaman,
1.d. Adanya  kewajiban membuat laporan keuangan
1.e. Ada commitment fee bagi yang belum ditarik,
1.f. Untuk investasi jangka panjang,
1.g. Pembayaran diangsur biasanya bulanan pokok dan bunganya (bisa        anuitet atau flat),
1.h. Dan persyaratan lainnya dengan tujuan agar peminjam dapat        mengangsur pinjamannya, dan jaminan keamanan bagi bank.
1.i.  Adanya jadwal pengembalian
1.j. Dikenakan provisi dan biaya admnistrasi
CATATAN : Pinjaman atau hutang bentuk ini dianggap  tidak dipengaruhi oleh inflasi lagi, karena sudah diperhitungkan sebelumnya dalam bentuk beban bunga.
2.       DARI LEMBAGA INTERMEDIASI LAINNYA ATAU YANG TERKAIT, SEPERTI :
2.a. Perusahaan asuransi jiwa
2.b. Perusahaan sewa guna usaha (leasing),
2.c. Perusahaan modal ventura (venture capital company)
2.d. Perusahaan anjak piutang (factoring)
2.e. Perusahaan franchising
2.f. Perjanjian lisensi
2.a. Perusahaan asuransi jiwa , ---------- tingkat bunganya lebih besar dari bank  atau relatif sama atau lebih besar dibandingkan alternatif investasi lainnya seperti obligasi-reksadana-dan lainnya, tetapi tidak pernah mewajibkan kepada perusahaan peminjam untuk mempertahankan saldo kompensasi sebagaimana yang umumnya berlaku pada pinjaman dari bank.     Pinjaman ini hanya pelengkap.

2.b. Perusahaan sewa guna usaha (leasing company), ---------- pada dasarnya merupakan perjanjian atau kontrak antara pemilik aktiva (lessor) dengan pihak lain (lessee) yang akan menggunakan aktiva tersebut dengan imbalan membayar sewa.  Mengenai pemeliharaan operasional aset tersebut tergantung jenis perjanjian yang disepakati bersama dengan perusahaan leasing tersebut.
Terbagi atas :
2.b.1. Sewa guna usaha operasi (operating lease)
2.b.2. Sewa guna usaha keuangan (financial lease), yang terbagi lagi atas :
- sewa guna usaha langsung (direct leasing)
- penjualan dan sewa kembali (sell and lease back)
- sewa guna usaha berhutang (leveraged lease)

2.c.perusahaan modal ventura (venture capital company), ----------     memberikan bantuan keuangan bagi perusahaan menengah – kecil baik yang sudah berjalan maupun bagi yang baru berdiri, dalam bentuk penyertaan modal (equity participation) dan kredit penjembatanan (bridging loan), dimana penyertaan modal bersifat sementara dan akan dijual kembali terutama kepada mitra usahanya dan pihak lain.  Pinjaman jangka panjang dalam bentuk bridging tersebut,  biasanya lebih ringan dari bunga bank.
Perusahaan modal ventura juga memberikan bantuan dalam perbaikan manajemen perusahaan.

2.d.perusahaan anjak piutang (factoring), ---------- merupakan suatu teknik pendanaan jangka pendek dengan memanfaatkan piutang yang dimiliki suatu perusahaan, dimana perusahaan menjual atau menyerahkan hak atas piutangnya kepada perusahaan anjak piutang (factor). Kemudian factor akan menyerahkan uang kepada perusahaan tersebut sebagai persentase tertentu dari jumlah nilai piutang. Sebagai imbalan, factor akan membebankan biaya administrasi dan bunga pada perusahaan tersebut.
Discount factoring : pemilik piutang menerima uang sebelum piutang jatuh tempo, dimana pemilik dikenai diskonto, juga bunga sampai piutang tersebut cair.
Maturity factoring : pemilik piutang menerima uang pada saat piutangnya jatuh tempo, tetapi dana tersebut baru dapat diterima setelah factor dapat menagih piutang tersebut, tapi tidak dikenai bunga, hanya diskonto dan biaya admnistrasi

2.e.franchising, ---------- merupakan suatu teknik ekspansi usaha dengan memanfaatkan dana pihak lain yang langsung berperan dalam usaha ekspansi tersebut, dengan menjual franchise.
Franchisor memberikan hak dan dukungan untuk menjual produk atau jasanya diwilayah tertentu kepada franchisee, dan sebagai imbalannya franchisee akan membayar biaya jasa manajemen tertentu dan royalty kepada franchisor.
Franchisor memberikan bantuan manajemen dan teknis dalam proses produksi atau pemberian jasa, pemasaran, pengendalian mutu, dan operasi sehari-hari.
Dikenal empat macam franchise tambahan, yaitu :
-          Master franchise,
-          Area development program,
-          Joint-venture franchise program, dan
-          Mixed franchise
2.f.perjanjian lisensi, ---------- merupakan suatu perjanjian antara licensor dan license, dimana licensor memberikan hak atau lisensi kepada licensee untuk memanfaatkan teknologi yang sedang dikembangkannya, sebagai imbalannya, licensee yang biasanya perusahaan besar akan memberikan dana kepada kepada licensor untuk mengembangkan teknologinya.
 dalam hal ini kelanjutannya sangat tergantung kontrak, tapi setidaknya licensee berhak melakukan produksi dan menjual produk dari pemanfaatan teknologi tersebut
3.       DARI PASAR MODAL,
Menerbitkan surat berharga yang dijual di pasar modal, dimana yang umum diperjual belikan adalah surat hutang atau obligasi dan surat kepemilikan atau saham.
Secara universal pemilik obligasi memiliki tingkat senioritas yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan pemilik saham, dalam hak menerima pembayaran baik dari penghasilan perusahaan maupun aktiva perusahaan.
Obligasi sebagai  sumber pendanaan yang juga mirip dengan pinjaman, misalnya suatu badan pemerintah ingin memperoleh dana untuk membiayai proyek, maka instansi tersebut menerbitkan sertifikat obligasi, dimana sertifikat tersebut diterbitkan sebagai ganti uang yang dipinjamnya. Didalam sertifikat tersebut dicantumkan tingkat bunga dan jadwal jatuh tempo (Due Date).
Dalam hal obligasi perlu diketahui dengan jelas beberapa sifat umumnya, seperti  :
     -  jenis obligasi yang ada,
     -  cara-cara pelunasannya,
     -  serta keuntungan dan
        kerugian dari penerbitan
        obligasi                            
4.       SUBSIDI
Bentuk lain dalam pendanaan proyek dapat berasal dari subsidi atau bantuan pemerintah, misalnya dalam bentuk uang, tanah lokasi, prasarana, secara hibah total atau melalui konsep cicilan sangat ringan.

5.        BOT (BUILD OPERATE & TRANSFER)
Bentuk lain adalah BOT, dimana melalui cara ini kontraktor utama bersama perusahan lainnya membentuk suatu konsorsium dan bertindak selaku promotor proyek. Konsorsium mengusahakan dana, mengerjakan implementasi pembangunan proyek dan mengoperasikan instalasi hasil proyek sampai jangka waktu tertentu, dan memperoleh penghasilan dalam rangka pengembalian dana proyek.
Bentuk lain sebagai modifikasi dari BOT adalah BOO (Built Operate and Outsourcing). Selain itu dikenal juga pola yang disebut turnkey, joint financing, dan sindikasi.
Masing-masing jenis sumber pendanaan proyek tsb memiliki sifat dan resiko yg berbeda-beda, yang pada akhirnya akan menentukan besarnya biaya modal.
Dalam hal ini seringkali digunakan kombinasi ber-bagai macam sumber yg didasarkan atas alternatif, kebijakan, serta kemampuan pemilik atau sponsor proyek dalam menghadapi berbagai macam per-syaratan untuk memperoleh sumber pinjaman tsb.

6.       SUMBER DANA LAIN, dapat berupa kerjasama dengan pkbl (program kemitraan dan bina lingkungan) bumn, dana yayasan pensiun bumn, penjualasan saham kepada karyawan, dan sumber dana lainnya yang dinilai dapat dimanfaatkan untuk pengembangan suatu proyek atau usaha baru.
LANGKAH OPERASIONAL MANAJEMEN PEMBIAYAAN PROYEK / USAHA  ADALAH :
1.       Menentukan debt equity ratio (DER) yang ideal bagi perusahaannya, sehingga dapat memiliki struktur modal optimal yang paling menguntungkan perusahaan.
2.       Melakukan aksi-aksi yang sehat dalam pengelolaan kas, piutang dan persedian, yang dapat mengakumulir ketersediaan kas (tunai) dan peningkatan laba ditahan (retained earning) sebagi sumber dana internal yang tidak beresiko.

ANALISIS PENDANAAN PROYEK
Secara khusus dalam hubungan dengan sifat dari pendanaan atau  pembiayaan dari suatu proyek, maka pemilik modal ataupun investor selalu harus berhitung dengan keamanan dari dana yang diinvestasikan dalam proyek tersebut, dan dalam prakteknya sangat berat jika hanya menyandarkan resiko usaha hanya terhadap kelayakan usaha (viabilitas ekonomi), dengan demikian adanya JAMINAN TAMBAHAN atau COLLATERAL   merupakan hal yang menjadi mutlak disyaratkan.
Dalam prakteknya, jaminan pinjaman merupakan suatu keharusan dalam pembiayaan proyek atau unit usaha, dimana nilai jaminan dapat bervariasi dari 125% sampai dengan 150% malahan ada lembaga penyandang  dana yang menetapkan sampai 200%.
Jenis jaminan pada dasarnya harus mempunyai status hukum yang legal dan jelas, sehingga dapat diikat secara yuridis.
Pola pendanaan dimana pihak pemberi pinjaman hanya menyandarkan pada arus kas dan pemasukan saat ini dan yang akan datang dari suatu unit ekonomi tertentu untuk membayar kembali hutang, dan sebagai jaminannya (Collateral) adalah aset dari unit ekonomi tersebut, akan dilakukan dengan sangat prudent (hati-hati) oleh investor pemberi pinjaman, dan dapat saja disertai persyaratan lain yang sangat berat.
Bila batasan tersebut diberlakukan untuk suatu proyek tertentu, maka yang dimaksud dengan unit ekonomi yang jadi jaminan adalah unit yang dihasilkan atau dibangun oleh proyek, antara lain : bangunan, mesin dan peralatan, instalasi pabrik, gedung perkantoran dan lainnya.
Dapat dipertimbangkan adalah kombinasi dari penggunaan jaminan dan viabilitas ekonomi,  termasuk juga keikutsertaan pemerintah sampai batas-batas tertentu dalam memberikan jaminan perlindungan (Security Guarantees), dan lainnya.

VI. ANALISIS KELAYAKAN PEMBIAYAAN PROYEK

  1. Dasar analisis
  2. Time value of money
  3. Kriteria seleksi proyek
  4. Periode pengembalian
  5. Return on investment (roi)
  6. Npv
  7. Irr (internal rate of return)
  8. Indeks profitabilitas
  9. Benefit cost ratio

A.      DASAR ANALISIS
Faktor-faktor penting yang mempengaruhi keberadaan suatu proyek :
  1. Sistem dan keadaan ekonomi
  2. Adanya proyek atau perusahaan lain sebagai pesaing
  3. Kebijakan dan peraturan pemerintah
  4. Adat dan kebiasaan setempat
  5. Kondisi lingkungan yang relevan dengan karakteristik proyek

Tahapan dalam Evaluasi Proyek :
1. Survei dan atau Observasi - Orientasi
2. Investigasi – Proposal - Studi Kelayakan
3. Design
4. Konstruksi, mesin, dan peralatan
5. Operasional
6. Perawatan -Maintenance

Unsur Kelayakan suatu Proyek – Usaha :
1. Aspek Legalitas – yuridis – hukum
2. Aspek Pemasaran – penjualan
3. Aspek Teknis Produksi atau  Operasional
4. Aspek Organisasi dan Manajemen
5. Aspek Keuangan – ekonomi - sosial

Kelayakan Suatu Proyek atau Usaha diukur dari Studi Kelayakan (Feasibility Study-FS)-nya, dimana studi ini dipakai salah satu alat dalam proses pengambilan keputusan dilihat dari sisi feasible dan bankable proyek tersebut, karena itu suatu FS harus mencerminkan adanya suatu :
1. Prediction System – forecasting- ramalan
2. Filtering System - legality
3. Decision Criteria – liquidity dan profitability
4. Value System – analisis keuangan dan anggaran yang terukur  serta akurat
B.      TIME VALUE OF MONEY
Pengertian bahwa satu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yg akan datang, merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi.  Pada umumnya masalah finansial atau arus kas suatu investasi mencakup periode waktu yg cukup lama, artinya dapat bertahun-tahun, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang.
Hal tersebut di atas dirumuskan sebagai bunga (interest) atau tingkat/arus pengembalian (rate of return). Dalam hal ini perlu diperhitungkan nilai yang akan datang atau lumpsum.
Melalui pengertian ini dinyatakan bahwa jumlah dana yang terkumpul pada akhir kurun waktu tertentu sama dengan nilai sekarang (PV) dana pokok ditambah bunganya.

C.      KRITERIA SELEKSI PROYEK
1.    SIFAT HUBUNGAN ANTAR PROYEK
-      Tunggal (independent, mempunyai kesempatan yang sama, perlu dikaji dalam waktu bersamaan)
-      Saling Meniadakan (memilih yang satu dengan meniadakan yang lain)
2.       JENIS PROYEK
-      Dana Terbatas (dilakukan capital  rationing)
-      Dana Tidak Terbatas (dana tersedia, penilaian menjadi mudah)
3.       UKURAN PROYEK (DILAKUKAN RANKING ATAS BERBAGAI PROYEK)
4.       UMUR PROYEK (JANGKA PENDEK & JANGKA PANJANG)

D.      PERIODE PENGEMBALIAN
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih (NET). Aliran kas bersih berupa selisih pendapatan (revenue) terhadap pengeluaran (expenses) per tahun. Periode pengembalian biasanya dinyatakan dalam jangka waktu pertahun

E.       RETURN ON INVESTMENT (ROI)
Memberikan pengertian atas Pengembalian Investasi atau Asset, adalah perbandingan dari pemasukan (income) per tahun terhadap Dana Investasi

F.       NPV
NPV didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas ke nilai sekarang, dengan demikian dua hal telah diperhatikan yaitu Faktor Nilai Waktu dari uang dan selisih/besar Aliran Kas Masuk dan Keluar

G.     IRR (INTERNAL RATE OF RETURN)- ARUS PENGEMBALIAN INTERNAL
RATE OF RETURN (ROR) DALAM BENTUK INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Yang dimaksud dalam hal ini adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV Aliran Kas Masuk = NPV Aliran Kas Keluar
        IRR > i (tingkat bunga), Proyek Diterima
        IRR < i (tingkat bunga), Proyek Ditolak

H.     INDEKS PROFITABILITAS
Menunjukkan kemampuan mendatangkan Laba per-satuan Nilai Investasi

I.        BENEFIT COST RATIO (B/C RATIO)
Istilah lain dari Profitability Index (PI)
Dipergunakan untuk mengetahui nilai benefit bagi kepentingan umum, dan tidak terlalu ditekankan bagi keuntungan suatu unit usaha, tetapi perusahaan swasta dapat saja menggunakan ratio ini sebagai bahan penilaian

VII. ANALISIS EFEKTIFITAS & EFISIENSI SUMBER DANA DAN PENGEMBALIANNYA

Analisis efektivitas & efisiensi sumber dana
1.       Analisis cash in dan cash out serta pengawasannya
2.       Adanya sop
3.       Memahami adanya initial-operational dan terminal cashflow

1. Analisis cash-in & cash- out serta pengawasannya
Prinsip dasar dari Analisis Cash In dan Cash Out ini adalah adanya pengaturan jadwal uang masuk dan uang keluar sehingga tidak terjadi deficit cash, dimana posisi saldo kas akhir dalam hal ini harus memenuhi posisi saldo cash minimum yang telah ditetapkan sehingga proyek tidak mengalami kesulitan likuiditas.
Konsep Aliran Kas Operasional suatu unit usaha ini dapat dibandingkan dengan konsep Aliran Kas Proyek.
2. Standard operating procedure
Standard Operating Procedures (SOP) dalam pemakaian dana merupakan standar kerja yang dibakukan dalam manajemen suatu proyek sehingga terjadinya penyimpangan atau adanya kesalahan dapat dikurangi atau dihindari.
SOP ini mengikat seluruh jajaran pelaksana dan manajemen inti dari suatu proyek untuk mengikuti prosedur yang telah disepakati tersebut
3. Analisis mengenai aliran kas proyek
  1. Initial cash flow
Biasa disebut sebagai aliran kas awal dalam pembangunan suatu proyek yang merupakan pengeluaran untuk merealisasi gagasan sampai menjadi kenyataan fisik, dimana untuk proyek – proyek berukuran besar aliran kas awal dapat berlangsung selama 2 –3 tahun
B.    OPERATIONAL CASH FLOW
Dalam periode ini jumlah pendapatan dari hasil operasi atau hasil penjualan produk telah melampaui pengeluaran biaya operasi dan produksi
C.    TERMINAL CASH FLOW
Aliran kas terminal terdiri atas nilai sisa (salvage value) dari aset dan pengembalian (recovery) modal kerja, dan bila terjadi penjualan barang sisa, maka akan pula diperhitungkan pajak penjualannya

VIII. Analisis resiko proyek
A.      Evaluasi resiko
B.      Macam resiko proyek
C.      Mengukur resiko proyek
A.      EVALUASI PROYEK
Investor pasti akan melihat bagaimana bentuk dan berapa besar resiko yang ada sebelum menanamkan modalnya.
Perusahaan selalu akan melihat keseimbangan yang paling baik antara tingkat keuntungan yang akan diperoleh dan resiko yang akan dihadapi .
B.      MACAM RESIKO PROYEK
DALAM KONTEKS PROYEK, RESIKO DILIHAT DARI SISI:
1).   Resiko Proyek Tunggal
        Yang dilihat hanya resiko yang melekat          pada proyek itu sendiri. Resiko ini disebut Stand Alone Risk
2).   Resiko Kombinasi
        Bila perusahaan pemilik mempunyai multi-  proyek, maka resiko masing-masing akan berkombinasi, dan hal ini disebut Resiko Portfolio.

C.      MENGUKUR RESIKO PROYEK
Resiko proyek adalah variabilitas pendapatan sebagai dampak dari variasi aliran kas masuk dan keluar selama umur proyek selama umur investasi.
Pengukuran kuantitas resiko didekati dengan konsep probabilitas dengan parameter-parameter varians dan deviasi standar.
Teknik yang lazim untuk mengkaji resiko proyek tunggal adalah dengan menggunakan Decision Tree, Analysis Sensitivitas, dan Simulasi.
Selain itu dapat digunakan Risk Adjusted Discount Rate dan Certainty Equivalent dalam mengukur resiko dengan memasukkannya dalam proses penyusunan biaya modal
IX. ANALISA KELAYAKAN PROYEK (GARIS BESAR )
Dalam hal ini disusun suatu proposal pembiayaan proyek, misal dalam bentuk studi kelayakan (feasibility study) atau bentuk lainnya
1.       Dasar penulisan
Proposal dibutuhkan, antara lain oleh :
A.      Pemrakarsa proyek (sponsor),
B.      Mereka yang diundang untuk membiayai proyek, misalnya kreditor (bank atau lembaga keuangan lainnya), 
C.      Pihak lain yang berminat, serta adakalanya juga diperlukan oleh badan-badan pemerintah. 
Mengingat kebutuhannya tersebut, maka dalam menyusun proposal harus diusahakan agar dapat memenuhi kebutuhan pihak yang memang membutuhkan. Di  lain pihak untuk memudahkan pengambilan keputusan, maka harus selalu diperhatikan kaitan antara satu aspek dengan aspek lainnya atau antara bab yang satu dengan yang lainnya.
Syarat-syaratnya :
1.    Dipergunakannya bahasa yang baik.
2.    Hindari penggunaan kalimat yang terlalu panjang, dan jangan mempergunakan bahasa tersamar yang dapat menimbulkan tafsiran yang bermacam – macam.
3.    Hindari kata – kata yang emosional.
4.    Usahakan untuk tetap obyektif.
5.    Hindari kesimpulan, pendapat atau saran yang bersifat spekulasi.
6.    Pergunakan asumsi atau dasar yang jelas.

Guide Lines to Write A PROJECT PROPOSAL
EXECUTIVE SUMMARY
¤    Gambaran Singkat Rencana dan pengembangan Proyek - Usaha (max 2 halaman)
MISI DAN VISI  PROYEK - USAHA
STRATEGI PERUSAHAAN ATAU UNIT USAHA
¤    Karakteristik dan key succes factor industri
¤    Five Forces Analysis (analisis terhadap product substitute, kemungkinan masuknya new player/entrant, bargaining position of buyer, bargaining position of suplier)
¤    Analysis within Industry (peta persaingan dalam industri)

Analisis rencana dan pengembangan usaha
A.    Profil dan Konsep Bisnis : bagian ini berisi gambaran utuh seluruh bisnis yang direncanakan dan kaitan antara satu bisnis dengan bisnis yang lain atau dapat dianalogikan sebagai “business road map”. Selanjutnya pada bagian ini juga harus menjelaskan tahapan bisnis yang akan ditempuh serta konsep bisnis dari masing-masing tahapan.
B.    The Product or Services
C.    SWOT ANALYSIS : Strengths, Weaknesses, Risks, and Opportunities
D.   Aspek Pemasaran
*     Analisis Pasar :
*     Market Profile : Segmentasi pasar, ukuran pasar, tingkat pertumbuhan, struktur industri dari produk yang dibicarakan, dan kompetitor. Hal ini harus didukung dengan data terkini yang valid.
*     Analisis Peluang Bisnis : analisis supply and demand
*     Marketing Strategy (Segmenting, Targeting, Positioning)
*     Marketing Plan : berisi tentang Bauran Pemasaran (Produk, Price, Promosi, Place of Distribution)
*     Sales Projection

E.    Aspek Organisasi Manajemen dan Aspek Legalitas
§      Struktur kepemilikan perusahaan
§      Capital (Existing) Structure
F.    Aspek Produksi dan operasional
§      Strategi produksi/operasi (lokasi, bangunan, mesin/peralatan, instalasi listrik/air/gas, jaringan jalan, pembuangan limbah, dan lainnya
§      Desain proses layanan atau services
§      Production process (kapasitas layanan atau services, dan lain-lain)
§      Quality Control dan Quality Improvement, dan lainnya
G.   Aspek Sumber Daya Manusia
        §      Strategi dan konsep pengembangan sumber daya manusia
        §      Struktur organisasi
        §      Corporate culture yang akan dikembangkan
H.   Aspek Keuangan
        §      Struktur Modal : komposisi antara modal sendiri (equity) dan (Debt), Debt Equity Ratio (DER).
        §      Proyeksi Investasi : berisi proyeksi kebutuhan investasi modal kerja maupun investasi pada fixed asset (tangible) dan intangible. Berapa investasi pada  asset dan working capital dan dari mana akan dipenuhi sumber modalnya harus dijelaskan disini beserta persyaratannya.
§  Proyeksi Rugi Laba
§  Proyeksi Cash Flow
§  Proyeksi Neraca
§  Free Cash Flow Analysis & Firm Valuation. Bagian ini menghitung perkiraan nilai perusahaan dan ukuran-ukuran                 kelayakan keuangan (IRR, NPV, dan Payback Period yang akan dicapai, B/C Ratio, Analisa Sensitivitas, dan lainnya)
§  Analisis Break Even Point (BEP) 
§  Analisis Rasio Keuangan Usaha (ROI. ROA, ROE, Rasio Cair, ITO, ACP, dan lainnya)
§  Struktur Investasi : menjelaskan entry mode yang ditawarkan berdasarkan tiga pilihan instrumen investasi maupun kombinasinya :
-          Bagi hasil (Pricing, Penjadwalan) : dari sales, dari gross income, atau dari net income dan berapa besarnya.
-          Obligasi Konversi (Denominasi, Pricing, Redemption, Conversion, Valuation)
-          Penyertaan Modal (Valuation, Redemption)
§      Exit Strategy (IPO, Private Placement, Pembelian kembali oleh pemegang saham lama): memberi gambaran kepada investor tentang bagaimana investor dapat keluar dari bisnis dan pada   tahun ke berapa. Bagian ini juga harus menjelaskan tingkat keuntungan yang ditawarkan kepada investor
§      Analisis Sensitivitas : skenario pesimis, excpected, dan optimis untuk menilai tingkat resiko yang dihadapi berdasarkan beberapa variabel : sales harga jual, dan biaya-biaya.

Aspek Keuangan ini pada intinya harus dapat menjawab berapa pertanyaan berikut :
1.    Proyeksi Modal atau kapital yang diperlukan
2.    Bagaimana bisnis akan menggunakan kapital yang diinvestasikan.
3.    Menjelaskan proyeksi kondisi keuangan dari waktu ke waktu.
4.    Bagaimana bisnis akan membayar kepada lender maupun investor dan tingkat keuntungan yang dijanjikan.

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
        §      Prospek Usaha
        §      Resiko dari proses bisnis dan migitasinya/Cara me”manage” dan eminimasi risk.
       
X. CONTOH PERHITUNGAN ANALISA PENDUKUNG

Beberapa contoh perhitungan analisa pendukung
Untuk mendukung tingkat keamanan dalam investasi / penanaman modal, maka dilakukan beberapa analisa pendukung melalui beberapa metode sebagai berikut :
       
    1. Metode Discount Cash-Flow
A. Metode Net Present Value ( NPV ).
B. Metode Internal Rate of Return (IRR).
A. Metode net present value

Net Present Value adalah Present Value Net Cash-Flows dikurangi Present Value Outlay (Net Investment). 

Langkah-langkah perhitungan dengan NPV.
a. Menentukan discount rate yang akan dipergunakan dalam hal ini dapat dipakai   :
    1) Biaya modal (cost of capital ) atau
    2) Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki.
b.  Menghitung PV dari Net Cash-Flows dengan discount rate di atas.
c.  Menghitung PV dari Net Outlay (pengeluaran untuk investasi).
d.  Menghitung NPV dengan mengurangkan PV Net Outlay pada PV Net Cash-Flows.
       
Apabila NPV positif berarti rate of return dari proyek lebih tinggi dari discount rate.
Kriteria : Proyek dapat dipertimbangkan bila NPV ³ 0.

        Contoh  1 :
        Proyek dengan cash-flow yang besarnya sama (dalam ribuan rupiah).
                          Net outlay                 : 2.000
                          Net Cash-Flows      : 1.000 / tahun selama 3 tahun.
                          Nilai residu                : 0
                          Cost of capital ( r )  = 10 %
                Apabila Net Cash-Flows sama, maka dapat dipergunakan tabel B, sehingga dapat di cari discount faktor pada n = 3 dan rate = 10 % yaitu = 2,487.
                          PV Net Cash-Flows                = 2,487 x 1.000   =2.487
                          PV Net Outlay                         =                               2.000
                          Net Present Value                 =                                  487
        NPV positif berarti rate of return dari proyek tersebut lebih dari 10 % yang berarti lebih besar dari biaya modal ( cost of capital ), sehingga proyek dapat dipertimbangkan.
       
        Contoh 2 :
        Proyek dengan net cash-flow yang besarnya tidak sama ( dalam ribuan rupiah )  :
                         Net Outlay                                 = 5.000
                         Net Cash-Flow tahun ke      1              = 2.000
                                                                                2              = 4.000
                                                                                3              = 1.000
                         Nilai Residu                                                = nol
                         Tingkat keuntungan yang dikehendaki = 30%.
Seperti telah dibicarakan di muka bahwa untuk discount rate dapat dipakai biaya modal dan dapat pula tingkat keuntungan yang dikehendaki, sehingga disini discount rate ditetapkan 30%.
        Jawab :        
        Karena net cash-flows tidak sama besar, maka dipakai tabel A.
        PV Net Cash-Flows :
        Tahun ke     1              = 0,769 x 2.000 = 1.538
                                2              = 0,592 x 4.000 = 2.368
                                3              = 0,455 x 1.000 =    455
                                                                                   4.361
                PV Net Outlay                                      5.000 
                Net Present Value                             ( 639 )
       
        NPV negatif ini berarti rate of return dari proyek kurang dari 30%.  Apabila pemilik modal tetap berpendirian bahwa hanya mau menanam modal kalau rate of returnnya 30%, maka berarti proyek ini tidak dapat dipertimbangkan.               

B.      METODE Internal Rate of Return

Internal Rate of return ( IRR ) adalah discount rate di mana PV Net Cash-Flow = PV net Outlay atau discount rate di mana NPV = 0.
IRR menunjukkan rate of return dari proyek yang nantinya akan dibandingkan dengan biaya modal atau dengan tingkat keuntungan yang dikehendaki.
Langkah-langkah perhitungan dengan IRR  :
a. Menghitung IRR dari proyek.
b. Membandingkan IRR dengan biaya modal atau  tingkat keuntungan yang dikehendaki.

Contoh 1 : Proyek dengan net cash-flow yang besarnya sama. ( dalam ribuan rupiah ).
        Net Outlay          : 9.340
        Net Cash-Flow  : 5.000 / tahun, selama 3 tahun 
        Karena cash-flow sama maka dipergunakan tabel B.
Dari pembicaraan di muka telah diketahui bahwa :
                                        PV = dicsount factor x FV.
                                                                          PV
                                 Discount  Factor       = PV / FV
                                                                        = 9340 / 5000
                                                                        = 1,868 
Discount factor 1,868 pada n = 3 terletak pada rate 28 % ( lihat tabel B ), IRR = 28 %.
Apabila diketahui biaya modal 20%, maka berarti proyek ini dapat dipertimbangkan karena IRR lebih dari biaya modal.

Contoh 2 : Proyek dengan cash-flow besarnya tidak sama. ( dalam ribuan rupiah ) :
                Net cash-outlay                : 7.608
                Net cash-flow    :
                Tahun ke 1          : 2.000
                                    2          : 6.000
                                   3           : 4.000
                  Irr dicari secara coba-coba (trial & error).                            
Discount pada rate 26 %
        PV Net Cash-Flow :
        Tahun Ke 1  : 0,794 x 2.000            = 1.588
                         2  : 0,630 x 6.000               = 3.780
                         3  : 0,500 x 4.000               = 2.000
                                                                            7.368
Ternyata PV pada 26 % kurang dari 7.608 ( Net Outlay ) berarti rate yang dipakai terlalu tinggi.

Dicoba lagi pada rate 20 %
        PV Net Cash Flow :
        Tahun Ke 1: 0,833 x 2.000              = 1.666
                         2: 0,694 x 6.000                 = 4.164
                         3: 0,579 x 4.000                 = 2.316
                                                                            8.146
Ternyata PV pada 20 % lebih besar dari 7.608 ( Net Outlay ) berarti rate yang dipakai terlalu rendah.

Kesimpulan IRR berada di antara 20 % dan 26 %.
        Interpolasi Present Value Rate
        a.            7.368                     26 %
        b.            7.608                        x
        c.             8.146                     20 %
        Selisih 778 diimbangi dengan 6 % ( selisih C dengan A )
        Selisih 538 diimbangi dengan ( X-20% ) ( selisih C dengan B )
 
                                             538
                        x - 20% =              ---------     ( 6%)
                                             778
                        x - 20% =              4 %
                                 x     =  24%
                        IRR         =  24%
       
Dalam proses coba-coba dapat timbul suatu pertanyaan yaitu  : Harus mulai dari mana atau dari rate berapa %.
Ada suatu cara sederhana untuk membantu menemukan rate dimana sebaiknya dimulai. Net Outlay dibagi dengan rata-rata cash-flow, hasilnya dilihat pada tabel B.

Kalau diambil contoh di atas :
Rata-rata Cash-flow                = (2.000+6000+4.000) : 3
                                        = 4.000

     Net Outlay                 =         7.608
Rata-rata Cashflow      =         4.000
                                            =  1.902
Pada Tabel-B, untuk n=3 maka angka 1.902 terletak sekitar rate 26%, proses coba-coba dimulai dari 26%
       

2. Metode Konvensional dalam Analisa lnvestasi
a)      Metode Payback:
Yang dimaksud dengan Payback adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mendapatkan kembali kembali jumlah modal yang diinvestasikan. Semakin cepat modal dapat diperoleh kembali berarti semakin kecil resiko yang harus dihadapi
        Contoh :

Net outlay    = 10.000
        TAHUNAN                    KUMULATIF
Net Cash-Flow  1   
                2.000                             2.000
                            2
                4.000                             6.000
                            3
                5.000                           11.000
                            4
                3.000                           14.000
                            5
                3.000                           17.000


        Payback   =  2,8 tahun.
        Kelemahan metode Payback  :
        1. Tidak memperhatikan “ Time Value of Money “.
        2. Tidak memperhatikan cash-flow yang diterima setelah masa payback.
         Contoh  :
                                                               0                 1               2              3
        Proyek A                              ( 10.000 )    6.000     5.000       -
        Proyek B                              ( 10.000 )    4.000     5.000     10.000
        Masa Payback Proyek  A  =  1,8  tahun.
        Masa Payback Proyek  B  =  2,1  tahun.

Kalau dinilai proyek atas dasar payback semata-mata maka proyek A lebih baik dari proyek B.
Namun kalau dilihat cash flow yang masih akan diterima setelah masa payback lewat, maka proyek A hanya akan menerima 1.000, sedang proyek B masih akan menerima 9.000.

b). Metode Accounting Rate of Return
Metode ini menilai suatu proyek dengan memperhatikan rasio antara rata-rata laba bersih dengan jumlah modal yang ditanam (initial investment) atau rata-rata modal yang tertanam (average investment).
        Contoh  :
        Proyek A, ( Rp. 000 ).
        Nilai proyek (initial investment)  =  10.000
        umur proyek 4 tahun dan nilai residu  =  nol.
        Rata-rata laba bersih per tahun  =  1.500.
       
        a. Rate of return on initial investment
            Rata-rata laba bersih        =      1.500
            Initial investment                     10.000
                                                              =       15 %
       
        b. Rate of return on average investment.
Rata-rata modal yang ditanam (average investment) dihitung (nilai awal+nilai akhir )/2.
            Dalam contoh di atas (10.000 + 0) : 2 = 5.000
            rata-rata laba bersih                        =   1.500
            rata-rata modal yang ditanam                          5.000
                                                                             =   30 %           
Kelemahan Metode Accounting Rate Return
1. Tidak memperhatikan Time Value of  Money
2. Untuk proyek-proyek yang rata-rata laba bersihnya sama tetapi jumlah per  tahunnya  berbeda atau umurnya berbeda, penilaian dengan metode ini  menyesatkan.
        Contoh :

P R O Y E K                             A                       B                       C
Jumlah investasi                     10.000               10.000               10.000
Laba bersih
         tahun ke 1                        1.000                 3.000                 2.000
                        2                        2.000                 2.000                 2.000
                        3                        3.000                 1.000                 2.000
                        4                           -                          -                     2.000
Jumlah laba bersih                    6.000                 6.000                 8.000
Umur proyek                              3 th                    3 th                    4 th
Rata-rata laba bersih/th             2.000                 2.000                 2.000
Rate of return :
     on initial investment                20%                    20%                  20%
     on average investment           40%                    40%                  40%












Menurut Accounting Rate of return, proyek A, B dan C sama baiknya, karena menghasilkan rate of return yang sama. Padahal jelas bahwa ke tiga proyek tersebut tidaklah sama baiknya.

3. Benefit Cost Ratio (B/C Ratio)
Benefit-cost ratio B/C ratio disebut juga dengan istilah “profitability index” pendekatan ini hampir sama dengan teknik NPV, hanya saja B/C ratio mengukur present value untuk setiap rupiah yang diinvestasikan sementara teknik NPV menunjuk pada beberapa rupiah kelebihan present value cash inflow, diatas present value initial investment.
Perhitungan B/C ratio dilakukan sebagai berikut  :
                                                   
    B/C Ratio   =       Present Value Cash Inflow / Present Value Initial Investment

Selama B/C ratio > 1, maka usulan proyek dapat diterima tetapi apabila sebaliknya maka usulan proyek tersebut harus ditolak. B/C ratio yang lebih besar dengan 1 berarti NPV lebih besar dari atau sama dengan nol (0).

Contoh  :
B/C ratio untuk perusahaan  : “TERUS MAJU” dapat dengan mudah ditentukan yaitu dengan menggunakan data present value yang sudah disajikan berdasarkan rumus diatas, maka B/C ratio untuk masing-masing proyek adalah sebagai berikut (A dan B) :
    B/C ratio proyek A           =             Rp 8.710.000,00 / Rp 6.000.000,00
                                                    =             1,45
                                   
    B/C ratio proyek B           =             Rp 7.838.100,00 / Rp 7.200.000,00
                                                    =             1,37

Kedua proyek tersebut dapat diterima karena B/C rasionya lebih besar dari 1 (sepanjang proyek tersebut bersifat independen), dan apabila diranking, maka proyek A akan ditempatkan diatas karena untuk setiap rupiah yang diinvestasikan akan diperoleh return sebesar Rp 1,45 sedangkan proyek B hanya menghasilkan Rp1,37 untuk setiap rupiah yang diinvestasikan.
Ranking yang diperoleh disini sama dengan yang dihasilkan dengan menggunakan teknik NPV, keadaan seperti ini tidak selalu terjadi, karena bukan mustahil dijumpai suatu situasi dimana ranking yang dihasilkan dalam kedua teknik tesebut akan bertolak belakang satu sama lain, misalnya ranking 1 dalam teknik NPV akan diranking ditempat ke-2 dalam teknik NPV akan diranking teratas dalam teknik B/C ratio.

Contoh  :
Perusahaan penggilingan beras “OJOLALI ” sedang mempertimbangkan untuk membeli salah satu dari 2 buah mesin yang tersedia yang bersifat mutually exclusive.

Data dari kedua mesin tersebut disajikan pada tabel berikut :

Tabel
Pembandingan Antara NPV Dengan B/C Ratio
    Keterangan                                        Mesin X                                                Mesin Y
    1. Present Value cash inflow       Rp 300.000,00                    Rp 600.000,00
    2. Present Value initial                  
        investment                                     Rp 200.000,00                    Rp 450.000,00
    3. Net present value (1-2)            Rp 100.000,00                    Rp 150.000,00
    4. B/C ratio (1 : 2)                                    1,50                                 1,33

Dari hasil perhitungan tabel  tersebut maka kedua proyek/mesin tersebut dapat diterima baik dengan menggunakan teknik NPV karena net present value yang diperoleh lebih besar dari 0, maupun dengan menggunakan teknik B/C ratio karena hasil yang diperoleh adalah lebih besar dari 1.
Apabila kedua mesin tersebut diranking berdasarkan teknik NPV, maka mesin Y akan diranking lebih atas akan tetapi sebaliknya apabila diranking berdasarkan teknik B/C ratio maka ranking tersebut akan berbalik dimana mesin X akan diranking lebih tinggi. Keadaan seperti diatas bukanlah hal yang luar biasa dan proyek mana yang akan dipilih (dalam mutually exclusive projects) akan sangat tergantung pada tekanan yang diberikan oleh perusahaan, “return” yang besar untuk setiap rupiah yang diinvestasikan atau “net present value” yang besar yang lebih ditekankan.
Kesulitan lain yang seringkali dijumpai dalam penggunaan teknik B/C ratio adalah dalam hal mengklasifikasikan pengeluaran-pengeluaran yang dilakukan dalam tahun-tahun sesudah tahun pertama investasi dilakukan, apakah pengeluaran tersebut dianggap sebagai tambahan investasi, ataukah sebagai faktor yang mengurangi jumlah cash inflow.

Contoh :
Perusahaan “PERKASA” sedang mempertimbangkan untuk membeli salah satu diantara mesin A dan mesin B.
       Mesin A membutuhkan initial investment sebesar Rp 1.500.000,00 dan akan menghasilkan cash inflow masing-masing sebesar Rp 1.000.000,00 pada  tahun pertama dan kedua.
       Mesin B juga membutuhkan initial investment sebesar Rp 1.500.000,00 dan cash inflow sebesar Rp 2.000.000,00 masing-masing untuk tahun pertama dan kedua, akan tetapi disamping cash inflow tersebut, pada tahun pertama dan kedua juga dibutuhkan pengeluaran masing-masing sebesar Rp 1.000.000,00.
      Tingkat   bunga   yang   digunakan    untuk meng-diskonto initial investment dan cash inflow adalah 10 %.
   
       Present value inflow proyek A pada tingkat discount sebesar 10 % adalah  :
   
                  PA2          = A.(PV1.FA 10%.2)
                                    = Rp 1.000.000,00 x 1,735
                                    = Rp 1.735.000,00
    B/C ratio proyek A = Rp 1.735.000,00 : Rp 1.500.000,00 = 1,16

Untuk mengevaluasi proyek B terdapat sedikit kesulitan sehubungan dengan adanya cash outflow pada tahun pertama dan tahun kedua.
    Pada cash flow proyek B akan tampak sebagai berikut :
   
    Proyek B                              Tahun 0                Tahun 1                Tahun 2
    Cash inflow                              -                         Rp 2.000.000       Rp 2.000.000
    Cash outflow                     (Rp 1.500.000)   (Rp 1.000.000)   (Rp 1.000.000)
   
Dengan menggunakan teknik net present value, maka hasil yang diperoleh baik untuk proyek A  maupun B adalah sama yaitu sebesar Rp 235.000,00 (present value cash inflow dikurangi dengan present value keseluruhan out flow). Akan tetapi, dengan menggunakan pendekatan B/C ratio akan dijumpai suatu kesulitan sehubungan dengan penentuan klasifikasi cash outflow yang terjadi pada  tahun pertama dan kedua.

Apabila cash outflow tersebut dianggap sebagai penggurangan cash inflow, maka B/C ratio yang diperoleh adalah sama dengan B/C ratio proyek A, yaitu sebesar 1,16 dan sebaliknya apabila cash outflow dalam tahun pertama dan kedua tersebut dianggap sebagai tambahan investasi, maka B/C ratio yang diperoleh akan jauh lebih kecil.
    Present value cash inflow            = Rp 2.000.000 x 1,735
                                                                       Rp 3.470.000
    Present value outflow                   = Rp 1.500.000 +  (1.000.000 x 1,735)
                                                                    = Rp 3.235.000
4. Sensitivity Analysis
Salah satu cara yang termudah dalam memperkirakan resiko dari suatu proyek adalah dengan menggunakan Sensitivity Analysis yang berarti bahwa di dalam menilai suatu proyek digunakan beberapa jumlah return / penghasilan yang mempunyai “kemungkinan” untuk diperoleh, hal ini akan sangat berguna dalam situasi yang benar-benar tidak menentu (benar-benar tidak ada kepastian).
Sensitivity analysis ini dilakukan dengan jalan mengevaluasikan suatu proyek berdasarkan sejumlah estimasi atas cash inflow yang mungkin akan diterima.
Hal ini dimaksudkan agar diperoleh suatu “feeling” atau perkiraan dari variabilitas hasil-hasil yang akan diperoleh.
Salah satu cara yang paling sering digunakan adalah mengestimasikan hasil yang terjelek (terlalu pesimis), hasil yang paling mungkin untuk dicapai, dan hasil yang terlalu optimis dari suatu proyek.
     
Dalam hal seperti ini, maka risiko dari suatu proyek akan direfleksikan oleh “range” dari hasil yang diharapkan dimana pengukuran seperti ini merupakan penggukuran risiko yang paling dasar sekali.  
Range dapat ditentukan dengan melihat selisih antara hasil yang terbaik dengan hasil yang terjelek (antara yang sangat pesimis dengan yang sangat optimis ).
Semakin besar range suatu proyek maka semakin besar variabilitas atau risiko yang dikandung oleh proyek tersebut.
   
     Contoh :
Perusahaan Pembiayaan “LIKUID” sedang mengevaluasi dua buah proyek A dan B, yang mutually exclusive, initial investment untuk masing-masing proyek tersebut adalah Rp 10.000.000 dan cash inflow yang “paling mungkin terjadi” masing-masing sebesar Rp 2.000.000/tahun untuk jangka waktu 15 tahun dan cost of capital perusahaan adalah sebesar 10 %.
Untuk menentukan atau memperkirakan tingkat risiko dari masing-masing proyek, maka manajemen perusahaan telah mengestimasikan cash inflow yang sangat pesimis dan sangat optimis untuk masing-masing proyek tersebut. Ketiga tingkat cash inflow serta range dari masing-masing proyek disajikan dalam  tabel berikut :

Tabel
Proyek Cash Inflow dari Proyek A  dan B

Keterangan                  Proyek A                 Proyek B
Initial investment                     Rp 10.000.000                  Rp 10.000.000
Estimasi cash inflow :
 - terlalu pesimis                      Rp   1.500.000                  Rp         0
 - paling mungkin                     Rp   2.000.000                  Rp   2.000.000
 - terlalu optimis                       Rp   2.500.000                  Rp   4.000.000
Range                                      Rp   1.000.000                  Rp   4.000.000  


Dengan membandingkan range dari cash inflow untuk masing-masing proyek maka dapat dilihat bahwa risiko yang dikandung oleh proyek A  lebih rendah dari pada proyek B karena rangenya hanya sebesar (Rp 2.500.000 – Rp 1.500.000) = Rp 1.000.000 dibandingkan dengan proyek B  sebesar (Rp 4.000.000 – Rp 0) = Rp 4.000.000
    Dengan menggunakan teknik perhitungan NPV = PV cash-flow – PV  investasi maka dapat ditentukan besarnya net present value dari masing-masing tingkat “kemungkinan” cash flow untuk kedua proyek tersebut.
    Sebagai contoh misalnya  :
    NPV                       = PV cash inflow – PV  investasi
                                    = cash inflow x (PVI.FA  10 %.15) – Rp 10.000.000
                                    = Rp 1.500.000 x 7,606 – Rp 10.000.000
                                    = Rp 1.409.000
    Hasil keseluruhan perhitungan tersebut disajikan dalam  tabel berikut.  

Tabel
Net Present Value untuk masing-masing Proyek pada
Tingkat Kemungkinan Cash Inflow yang berbeda-beda


Kemungkinan Cash inflow
                  Net Present Value
Proyek A
Proyek B
Terlalu pesimis
Paling mungkin
Terlalu optimis
Range
Rp 1.409.000
Rp 5.212.000
Rp 9.015.000
Rp 7.606.000
( Rp 10.000.000 )
  Rp   5.212.000
  Rp 20.424.000
  Rp 30.424.000


Dari  tabel tersebut terlihat tampak bahwa sensitivity analysis dapat memberikan informasi yang bermanfaat tentang proyek-proyek karena sekalipun dua buah proyek akan memberikan hasil yang sama apabila didasarkan atas cash inflow yang paling mungkin, tetapi apabila range inflow ikut dipertimbangkan maka keadaannya menjadi lain.
Dengan membandingkan range net present value antara proyek A sebesar Rp7.606.000 dengan proyek B sebesar Rp 30.424.000 maka jelaslah bahwa risiko proyek B lebih besar dibandingkan dengan proyek A.
Penentuan proyek mana nantinya akan dipilih , sangatlah tergantung pada sikap pemilik terhadap risiko.
Apabila pemilik termasuk seorang yang konservatif, maka pilihan akan jatuh ke proyek A,  sebaliknya apabila termasuk orang yang berani menanggung resiko, maka proyek B yang akan dipilih. 
Sekalipun penggunaan range dalam sensitivity analysis masih merupakan suatu pengukuran yang kasar, tetapi hal tersebut sudah memberikan lebih dari suatu estimasi cash inflow kepada pemilik atau pemutus, sehingga dengan demikian, pengukuran yang “masih kasar” tersebut pun sudah dapat digunakan untuk memperkirakan risiko yang dihadapi.

STUDI KELAYAKAN PROYEK FUNGSI DAN RUANG LINGKUP
       Investasi bertujuan memperoleh manfaat  secara sosial dan profit (Keuntungan finansial)
        Menurut Williem, Investasi dalah pengorbanan  dollar sekarang untuk dollar di masa yang akan  datang.
        Praktek Investasi terdapat Investasi nyata (Real Invesment) dan investasi Finansial (Financial Investmen)
Kegiatan Proyek Meliputi:
       Pembangunan fasilitas baru, artinya belum pernah ada sebelumnya, sehingga ada penambahan usaha baru.
       Perbaikan fasilitas yng sudah ada, artinya kelanjutan usaha yang sudah ada namun perlu dilakukan tambahan atau perbaikan
       Penelitian dan pengembangan, merupakan kegiatan penelitian fenomena yang akan dikembangkan berdasarkan tujuan yang akan dicapai
Faktor yang menyebabkan timbulnya suatu proyek
       Adanya permintaan pasar
       Untuk meningkatkan kualitas produk
       Kegiatan pemerintah

Pengertian bisnis adalah kegitan atau usaha yang dilakukan untuk memperoleh keuntungan sesuai dengan tujuan dan target yang akan diinginkan berbagai bidang, baik jumlah mapun waktunya.

Sebab gagalnya suatu proyek
¨  Pemilik dan pelaksana tidak memahami secara teknis maupun non teknis (salah perhitungan)
¨  Pimpinan proyek tidak ahli, jujur, dan bertanggung jawab (pelaksana  pekerjaan salah)
¨  Perencanaan yang tidak matang dan kurang sempurna (kurang akurat dan teliti)
¨  Salah menentukan bahan, alat dan tenaga (adanya unsur kesengajaan)
¨  Kebutuhan biaya yang membengkak (salah perhitungan)
¨  Timbulnya perubahan ekonomi, sosial dan politik suatu negara (lingkungan)
¨  Bencana alam di lokasi proyek (kondisi  geografis )
Tahap pembangunan proyek yang tidak lancar
¨  Pemasaran produk  yang tersendat
¨  Kesulitan bahan baku dan pendukungnya
¨  Harga bahan baku yang tak seimbang
¨  Kapasitas produksi dan faktor pendukungnya
¨  Tidak adanya ahli dan produktifitas rendah
¨  Hubungan antara pimpinan dan pelaksana
¨   Tidak adanya keuntungan yang layak
Tahapan untuk memperoleh investasi
¨  Identifikasi proyek, kesempatan dan ancaman
¨  Perumusan masalah, rencana konkrit, faktor pendukung secara garis besar
¨  Penilaian, analisis aspek pasar, teknik, keuangan, dan perekonomian
¨  Pemilihan, akurasi  pemilihan tempat/ lokasi, dan tujua yang akan dicapai
¨  Implementasi proyek, tetap berpegang pada anggaran.
Identifikasi kesempatan berusaha
¨  Memperelajari impor
¨  Menyelidiki material lokal
¨  Mempelajari ketrampilan tenaga kerja
¨  Melakukan sudi industri
¨  Menerapkan kemajuan teknologi
¨  Mempelajari hubungan antar industri
¨  Menlai rencana pembangunan
¨  Melakukan pengamatan di tempat lain.
Aspek pasar dan pemasaran
¨  Permintaan (dimand)
¨  Penawaran (suplai)
¨  Harga (price)
¨  Program pemasaran (marketing mix)
¨  Perkiraan penjuaan (selling)
Aspek teknis dan operasi produksi
¨  Apakah studi dan pengujian pndahuluan pernah dilakkan ?
¨  Apakah skala produksi yang dipilih sudah optimal ?
¨  Apakah proses produksi yang dipilih sudah tepat ?
¨  Apakah mesin-mesin dan pelengkapan yang dipilih sudah tepat ?
¨  Apakah perlengkapan tambahan dan pekerjaan teknis tambahan sudah dilaksnakan
¨  Apakah telah disiapkan penanganan terhadap limbah ?
¨  Apakah tata letak yang diusulkan cukup ideal ?
¨  Apakah skedul kerja dibuat secara realistis ?
¨  Apakah teknologi yang digunakan diterima oleh sosial & budaya setempat ?
Aspek keuangan
¨  Dana yang diperlukan untuk investasi
¨  Sumber pembelanjaan
¨  Taksiran penghasilan, biaya, rugi dan laba (titik impas)
¨  Manfaat dan biaya secara finansial (rate of return on investment, net present value/npv, internal rate of return/irr, profitabiitas index, dan payback periode)
Aspek manajemen organisasi
¨  Manajemen pada masa pembangunan proyek  (pelaksana, jadwal, bagaimana studi aspek)
¨  Manajemen dalam operasi, badan usaha, struktur organisasi, deskripsi jabatan, spesifikasi jabatan, sop, jumlah tenaga kerja
Aspek hukum/yuridis dan ekonomi
Aspek hukum
¨  Bentuk badan usaha yang akan digunakan
¨  Jaminan-jaminan yang disediakan
¨  Surat penting (akta, setifikat, perizinan)
Aspek ekonomi
¨  Pengaruh proyek terhadap devisa
¨  Penambahan kesempatan kerja
¨  Pemerataan kesempatak kerja
¨  Pengaruh terhadap produksi lain
¨  Pengaruh terhadap sosial masyarakat setempat
Alat dan kerangka analisa ~  survey khusus,
¨  Perilaku konsumen
¨  Pengetahuan produk
¨  Keinginan dan rencana pembelian
¨  Motif pembelian
¨  Kebutuhan yang belum terpenuhi
¨  Siap terhadap berbagai produk
¨  Karakteristik sosial ekonom
Manfaat bisnis
¨  Memperoleh keuntungan
¨  Membuka peluang pekerjaan baru
¨  Manfaat ekonomi
¨  Tersedianya sarana prasarana
¨  Membuka isolasi wilayah
¨  Meningkatkan persatuan
¨  Membantu pemertaan pembangunan
Tujuan studi kelayakan bisnis
¨  Menghindari resiko kerugian
¨  Memudahkan perencanaan
¨  Memudahkan pelaksanaan pekerjaan
¨  Memudahkan pengawasan
¨  Memudahkan pengendalian
Tahapan dan sumber dalam studi kelayakan bisnis
Tahapan
¨  Pengumpulan data dan informasi
¨  Melakukan pengolahan data
¨  Analisis data
¨  Mengambil keputusan
¨  Memberikan rekomendasi
Sumber data
¨  Publikasi ekonomi & bisnis
¨  Publikasi bi, perbanas/ lembaga keuangan
¨  Bkpm (badan koord. Penanaman modal)
¨  Bps (biro pusat statistik)
¨  Departemen terkait dan lipi
¨  Perguruan tinggi

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar